부동산 투자 수익률은 세금이 결정한다! VIP 고객들도 궁금해 하는 부동산 절세의 모든 것!

『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』은 이은하 세무사가 13년간 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 투자자들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도소득세의 기본 개념부터 시작해 다주택자 중과, 종합부동산세, 종합소득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커지고 있는 토지보상 및 해외 부동산 투자에 대한 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 아울러 최신 세법 및 시행령을 모두 반영했으며, 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세 사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다. 특별부록으로 <이은하의 절세특강> DVD가 수록되어 있으며, <특집>에서는 다주택자의 법인을 활용한 절세방법도 살펴본다.

한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사 학위를 받았다.
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 13년 동안 ㈜미래에셋대우에서 VIP고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다.
2017년 8.2대책 및 2018년 9.13대책으로 주택 관련 세법이 대폭 바뀌어 세무전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도로 복잡해졌다. 그럼에도 시중에 나와 있는 세금 서적 중 주택에 대한 세금을 집중적으로 다룬 책은 거의 없는 형편이다.
저자는 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재하고 13년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행했다. 이를 통해 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해 하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다. 이 책 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』은 그간의 상담경험을 녹여 부동산 세금의 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해 하는 사항을 시원하게 해결해 준다.
양도소득세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했다. 또 최근 확대되고 있는 토지보상에 대한 세금과 자산가들의 관심이 커지고 있는 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 독자들이 자신의 생애주기에 따라 겪을 수 있는 주택 관련 세금을 잘 알게 하는 데 중점을 두었다. 또 저자가 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.

머리말_부동산 투자자 3,000명, 실제 사례로 보는 절세의 기술

1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금의 삼총사
02 양도소득세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까?
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도소득세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도소득세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
03 양도소득세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도소득세를 내야 할까?
양도소득세는 열거주의 세금이다
부동산 양도소득세 과세대상을 알아보자
04 양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장특공 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도소득세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기
05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증이 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
가장 많이 쓰는 방법, 환산가액
06 환산가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산가액, 어떻게 계산할까?
환산가액은 시골 땅, 단독주택 등 유리
일부러 환산가액으로 신고해도 될까?
07 필요경비로 양도소득세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다
08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간이 길수록 공제율이 커진다
잔금일을 정할 때 주의할 점
09 양도소득세의 과세표준과 세율 알아보기
양도소득세는 계단식 누진세이다
과세표준에서 누진공제액을 빼는 이유
10 분양권의 양도소득세
분양권 프리미엄, 보유기간에 따라 세율이 다르다
11 양도소득세가 중과되는 경우
실수요가 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자 중과
비사업용 토지는 중과한다
조정대상지역의 분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다
12 양도소득세는 어떻게 신고·납부할까?
무신고 및 납부지연 가산세
13 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서를 썼더라도 양도소득세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국
[절세상식] 무서운 가산세 삼총사
[절세상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[절세상식] ‘부동산 공시가격 알리미’사이트에서 기준시가 알아보는 법
[절세상식] 사례로 알아보는 양도소득세 계산법 연습
[현장 목소리] 손해 봐도 양도소득세를 내야 할까?
[현장 목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장 목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장 목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[현장사례로 보는 절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라

2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도소득세는‘세대’단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까?
부모와 따로 사는 미혼이 별도 세대가 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대가 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
‘주택의 수’ 판단할 때 중요한 점
사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
입주권은 주택 수에 포함될까?
다가구주택/다세대주택의 주택 수는 어떨까?
다세대주택을 다가구주택으로 바꾸어 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
03 보유기간, 거주기간 체크하기
비과세 요건 못 갖추었다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건
2017년 8월 3일 이후에 산 주택, 비과세 받으려면
04 2년 보유 및 거주 안 해도 비과세 특례
05 2년