세테크 전략, 공시가격 상승에 맞춰 세워라!
2019 개정 세법 사례와 Q&A로 보는 주택 절세 노하우

요즘처럼 주택 세금이 어렵고 두려웠던 적이 있을까. 굵직한 정책이 쏟아지며 안 그래도 복잡한 부동산 세제가 더욱 복잡해졌다. 다주택자는 물론 1주택자까지 모두가 혼란스러워한다. 그만큼 잘못된 절세 정보도 많이 떠돌아다니고 있다. 이는 곧 세금 폭탄이 되어 돌아올 수 있다.
지금 무엇보다 중요한 건 상황파악이다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세가 얼마나 발생하는지, 임대수입에 대한 소득세는 얼마인지, 주택 매도 시 양도세는 얼마인지부터 정확하게 알아야 한다. 이후 합법적 절세 대책 마련과 보유·매매 판단이 가능하기 때문이다. 이 책은 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도세 등 기본 세금 지식을 설명하고, 절세 포인트를 짚어냈다. 보다 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
먼저, 상황에 따른 절세 기준을 마련해준다. 1주택자여도 절세전략을 잘 세워야 낭패 안 본다. 2주택자는 임대등록, 증여 방법에 따라 손에 쥐는 현금이 달라진다. 3주택 이상부터는 상황 정밀분석으로 최적의 절세 조합을 찾아야 한다. 이처럼 특정 하나의 상황보다는 다수의 경우를 다뤘다.
둘째, 보유세 절세 포인트를 알려준다. ‘재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어난다?’ ‘공시가격 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어난다?’ ‘3주택 이상이라도 임대보증금 소득세를 내지 않는 주택이 있다?’ ‘보유세 때문에 부동산 지금 팔아야 할까?’ 이처럼 재산세·종합부동산세·임대소득세 절세 가이드를 제시한다. 다가올 공시가격 상승에 맞춰 정리했다.
셋째, 양도세 관련 세테크 노하우를 소개한다. 누구나 고민할 수밖에 없는 주택 양도세. 내 상황에 따른 변수 조절이 관건이다. 2주택자 양도세 중과세 피하는 법부터 2020년 이후 매도하는 1주택자 절세전략, 분양권·조합원입주권 양도세 세테크까지 거의 모든 상황을 다뤘다. 세금 적게 잘 팔고 나가는 법을 알아보자.
마지막으로, 상황별 취득세, 임대소득세 절세법을 다뤘다. 임대등록으로 소득세 감면 받을 수 있는 조건, 임대주택 관련 베스트 질문과 답을 제시했다. 알고 활용하면 추징당하지 않는 국세청 해석 54가지도 쉽게 풀어놓았다.
이 책을 통해 독자들은 주택 세금이 어떻게 적용되는지 큰 줄기를 알 수 있다. 세법의 흐름을 이해하는 것만으로도 결정적인 실수는 피해갈 수 있다. 다양한 사례를 통해 무엇을 피해야 하는지 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

서강대학교 수학과(부전공 경영학과)를 졸업했다. 국민대학교 법무대학원 석사과정(조세법 전공), 국민대학교 법학과 박사과정 수료를 거쳤다. 건국대 부동산 CONSULTANT 전문과정을 이수했다.
현재 한국 세법학회 회원, 한국세무학회 회원, (사)금융조세포럼 회원이며, (주)알이멤버스 감사(부동산 투자자문 및 투자)를 맡고 있다. 더불어 부동산 114 세무상담 중이다.
지은 책으로는 《상속의 기술》, 《VIP 고객을 사로잡는 부동산 세금컨설팅》 등이 있으며, 석사학위논문으로 〈조세특례제한법상 신축주택 취득자에 대한 과세특례〉 등이 있다.

추천사
부동산 세금 전문가가 제시하는 합리적인 부동산 절세전략

머리말
주택 보유와 매매를 위한 절세에 도움이 되기를

1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기

1장 세테크 전략
01 1주택자도 절세전략을 세워야 낭패 안 본다
02 2주택자: 세테크 전략에 따라 손에 쥐는 현금이 다르다
03 3주택 이상자: 정밀분석 후 최적의 절세 조합을 찾아라

2장 세테크 전략 종합 사례
01 1주택자 절세전략 사례
02 2주택자 세테크 전략 사례
03 3주택 이상자 세테크 전략 사례

2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세

3장 계산구조로 알아보는 절세 포인트
01 재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어날 수 있다
02 배보다 배꼽이 더 크다! 재산세에 부가되는 세금들
03 어려운 종합부동산세 계산은 못해도 절세 변수는 알아두자
04 공시가격이 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어날 수 있다
05 3주택 이상자와 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 세율이 가장 높다
06 종합부동산세 세부담상한이 있다고 안심하지 말라
07 1주택자 종합부동산세: 세액감면이 없다면 공동명의가 적다
08 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 3배 이상 급증할 수 있다
09 3주택 이상자: 공시가격 상승하면 종합부동산세 부담될 수 있다
10 주택 수와 전월세 수입에 따라 임대소득세가 다르다
11 3주택 이상이라도 임대보증금에 대해 소득세를 내지 않는 주택이 있다
12 연 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록과 타 소득에 따라 소득세가 다르다
13 연 임대수입 2,000만 원 초과: 타 소득과 합산해 소득세가 증가할 수 있다

4장 보유세 부담을 견디기 위한 고도의 절세전략
01 2주택 이상자: 절세책 마련하지 않으면 보유세 폭탄 맞는다
02 1주택 단독명의자: 종합부동산세 절세를 위해 증여하면 손해다
03 2주택 이상자: 배우자 증여로 종합부동산세·양도세·상속세·임대소득세 절세하라
04 자녀 증여로 종합부동산세·양도세·상속세 절세하라
05 임대등록, 재산세와 종합부동산세 절세가 크다 1
06 임대소득세 절세하려면 상황에 맞게 증여 또는 임대등록하라

3부 주택 양도세

5장 주택 양도세 계산하기
01 양도세 계산은 절세 변수 조절이 관건이다
02 장기보유특별공제율은 주택마다 다르다
03 세율도 주택마다 다르다
04 매도가격 9억 원 초과, 1주택자 양도세: 계산 시 꼭 알아야 할 2가지
05 2주택자 양도세 중과세 ① 판단을 잘 하라
06 2주택자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
07 3주택 이상자 양도세 중과세 ① 판단을 먼저 한 후 매도순서를 잡아라
08 3주택 이상자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
TIP 감면 대상 장기임대주택과 감면 대상 신축주택

6장 주택 양도세 절세전략
01 1주택자 ① 취득 시기와 조정대상지역 여부에 따라 다른 양도세 비과세
02 1주택자 ② 2년 거주 또는 2년 보유를 할 수 없을 때 양도세 비과세 혜택 체크
TIP 1주택자 양도세 비과세 사유
03 1주택자 ③ 2020년 이후 매도 시 2년 거주 여부에 따라 다른 장기보유특별공제율
04 1주택자 ④ 2021년 이후 매도 시 보유기간 체크
TIP 매도 전 체크 포인트
05 2·3주택 이상자: 절세 판단 기준은?
06 2주택자 ① 일시적 2주택 양도세 비과세 달라지는 점
07 2주택자 ② 수도권 1채 보유+취학·질병·근무상 형편 등으로 비수도권 1채 취득한 경우
08 2주택자 ③ 결혼 또는 부모합가로 2주택 비과세를 활용하라
09 2주택자 ④ 상속주택이 있을 때 2주택 양도세 비과세
TIP 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해 2주택일 때 비과세
TIP 귀농주택 또는 이농주택이 있을 때 2주택 비과세
10 2·3주택 이상자 ① 감면주택이 있다면 매도순서를 조절하라
11 2·3주택 이상자 ② 임대등록의 양도세 절세효과는 하나가 아니다
12 2·3주택 이상자 ③ 자녀 또는 배우자 증여로 양도세 절세하라

4부 분양권과 재개발·재건축 조합원입주권 양도세

7장 분양권과 조합